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最新消息| 存量房貸利率換錨LPR,兩種定價方法怎么選 | 2023-03-21 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://opinion.caixin.com/2020-01-13/101503427.html" 至于未來LPR走勢，目前市場的共識是：中短期內，預計LPR將保持低位波動，房貸月供也會相應地走低。但是，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，沒有人敢保證LPR未來不會上漲。因此，進行相關的風險提示和壓力測試也是有必要的。 具體到利率選擇，筆者認為對于以下一些借款人，因為利率風險較小，可以考慮直接選擇浮動利率： （1）剩余還款期限不長的借款人，如，某人僅剩余三到五年的房貸，大可放心選擇浮動利率，因為預計中短期內，出現LPR大幅上升的可能性不大。因此，即使在更長的時間維度上真的出現了LPR的上升，貸款也已經還完了，完全沒有影響。 （2）對于利率變化不敏感的借款人，這一類人收入較為寬裕，還完房貸后還有不錯的結余。如此可以選擇浮動利率，一方面，可以享受到中短期LPR下行帶來的月供減少，另一方面，即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對于借款人的生活影響不大。最極端的情況下，一旦利率上浮高于預期，還可以考慮提前償還貸款，規避利率上行的影響。 而對于剩余還款期限較長，且對利率變化較敏感的人來講，則面臨兩種選擇：堅持固定利率，可以鎖定房貸利率風險，不失為一個不錯的選擇；但中長期看，中國大概率會進入降息周期（發達經濟體都驗證了這一點，更低的GDP增速通常對應更低的資金利率），選擇固定利率，無法享受利率下降周期中的利息節約紅利，所以，選擇LPR加點模式也有很大的吸引力。實際上轉換首年的利率變化非常小 雖然，轉換前后房貸利率結構變化較大，但筆者認為，至少在發生利率轉換的第一年，借款人實際面對的利率變化非常小。 一方面，根據前面介紹的規則，浮動利率加點的換算前提是切換前后實際房貸利率不變。另一方面，固定利率協商的定價基礎也是借款人切換前的實際房貸利率。因此，無論借款人選擇固定還是浮動利率，第一年的實際房貸利率較之前不會發生太大的變化。而對于選擇了浮動利率模式的借款人，后續年份利率變化，跟LPR的波動情況有關。本輪利率轉換對房價有何影響？ 一是本輪利率轉換不會增加中短期的房貸壓力。一方面，根據前面的分析，轉換首年，借款人實際面臨的利率變化不大。另一方面，預計中短期內，LPR將在低位波動，因此，房貸利率在中短期內下行概率較大，對借款人不會構成壓力，進而影響房價。 二是房地產調控政策沒有發生實質變化。相對于房貸利率的調整，房地產調控政策對于房價的影 關鍵字標籤：民間二胎 |
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